中古戸建で後悔したくない人が内見でチェックすべき7つのポイント

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中古戸建ての内見、なんとなくで見てない？

中古戸建てを買うとき、ほとんどの人が内見1〜2回・所要時間30〜60分で意思決定します。
でもこの短時間で「家の良し悪し」「将来の修繕コスト」を見極めるのは、正直かなり難しい。

私は築3年の中古戸建てを2,750万円で購入しましたが、複数件内見して比較した結果、「ここは見ておきたい」というポイントが7つに絞れました。

この記事では、実体験ベースで「内見の段階でチェックすべき7項目」をまとめます。
これから中古戸建てを内見する方の判断材料になればと思います。

我が家の購入実績（前提）

項目	内容
物件	築3年中古戸建て（4LDK・約32坪）
価格	2,750万円（提示2,780万から30万値引き）
設備	太陽光2.2kW＋蓄電池6.5kWh付き
内見回数	この物件3回・並行検討した物件計5件
仲介	アットホーム経由

築浅×太陽光付き×中古、というやや珍しいパターンです。
詳しくは築3年の中古住宅をネットで見つけて買った話に書いています。

内見でチェックすべき7つのポイント

① 給湯器・エアコン・浴室乾燥機の「設置年」

ここが一番重要。

設備の寿命は基本10〜15年。築3年でもエアコンが古いものが残っていると、数年以内に交換が必要になります。

給湯器：壁面の銘板で製造年確認（10〜15年で交換・15〜25万円）
エアコン：室外機の銘板（リビング用は10年で要交換）
浴室乾燥機：天井のラベル
食洗機・ビルトインコンロ：取扱説明書の有無

ポイント：「築年数 ≠ 設備の年数」。築10年でも給湯器を交換済みなら問題なし。逆に築3年でも前所有者がDIYで設置した中古エアコンの場合あり。

② 雨漏りリスク：外壁・屋根・ベランダ

外から見える劣化は最重要シグナル：

外壁のヒビ（特に窓周り・サッシ周り）
コーキング（目地のゴム）の硬化・ひび割れ
屋根の波打ち・色あせ
ベランダ床面の水たまり跡・防水層のめくれ
雨樋の歪み・詰まり

ポイント：内見時は晴れててもいいので、家のまわりを1周して水アカ跡や植物の繁殖をチェック。雨漏りが起きていた場所は外壁に水アカが残ります。

③ 床下・基礎：湿気・シロアリ・基礎クラック

ここは売主・仲介に頼んで点検口を開けてもらうのがベスト。

基礎コンクリートのヒビ（幅0.3mm以上は要注意）
床下の湿気・カビ臭
シロアリ被害の痕跡（土の柱状の盛り上がり）
配管の水漏れ跡

ポイント：床下点検口は通常和室の畳下・キッチン床下・洗面台下にあります。「点検口を開けて見せてください」と言うのは普通の要求。嫌がる売主は何かを隠してる可能性あり。

④ 周辺環境：「昼・夜・平日・休日」で違う顔

これは内見時間帯のせいで見落としやすいポイント。

昼間の日当たり（南向きでも前に高い建物があると影）
夜間の街灯の量・治安（特に駅から家までの道）
平日朝の通勤時間帯の交通量
休日の近所の音（子どもの声・犬の鳴き声・大型車）
学校・駅・スーパーまでの実際の徒歩時間

ポイント：理想は時間帯を変えて2回内見。
ただし居住中物件だと売主の都合があって2回お願いするのは正直キツい。私の家も居住中物件でした。
現実的な進め方：

空き家なら：仲介に頼んで2回・3回でも普通にOK
居住中なら：内見は1回。家の前まで自分で別時間帯に下見するのは自由（夜の街灯・休日の交通量はこれで十分把握できる）
本気で買う気が伝わっている売主なら、2回目の内見も意外と通る。最初の内見で具体的な質問をぶつけて熱意を見せておくのが効く

詳しくは中古住宅の周辺環境を見抜くコツに書いています。

⑤ 隣家との境界・越境物

これは契約後に揉める典型例：

境界杭（プレート）の有無と位置
隣家の植木・物置・エアコン室外機が境界を越えていないか
逆に自宅側の越境物がないか
共有通路・私道の所有関係

ポイント：境界が曖昧なまま購入すると、売却時に確定測量で揉めて100万円コースになることも。売主に「越境合意書」「測量図」があるか必ず確認してください。

⑥ インフラ：水圧・電気容量・通信

地味だけど住み始めてからのストレスに直結：

シャワー・台所の水圧（実際に水を出してもらう）
電気の契約アンペア（30A以下だと家電同時使用でブレーカーが落ちる）
インターネット回線（光ファイバー導入済みか・どの会社か）
携帯電波（家の中でアンテナ立つか）
ガス（都市ガス or プロパン）：プロパンは月数千円高い

ポイント：水圧はシャワーをひねって5秒でわかる。電気はブレーカーボックスで契約A数を確認。

⑦ 書類関係：保証書・点検記録・図面

中古住宅で意外とバラつきがあるのがココ。

建築時の図面（間取り図・電気配線図）
設備の保証書（給湯器・太陽光・蓄電池・エアコン）
過去の点検記録（5年・10年点検をやっていたか）
リフォーム履歴（クロス張替え・水回り交換の年月）
住宅性能評価書・瑕疵保険の証書

ポイント：書類が段ボール1箱分しっかり残っている家は、過去の所有者が真面目に管理してきた証拠。逆に書類が散逸してる家は、設備トラブル時の保証請求も難しくなる。

内見前にやっておくべき3つのこと

時間は限られてるので、事前準備で内見の効率を上げるのが鉄則：

① 物件の「過去の取引情報」を調べる

国土交通省の「不動産取引価格情報検索」 で、同じエリアの過去の取引価格・時期がわかる（個人情報は含まれない・無料）
仲介業者にお願いして レインズ（業者向けデータベース）の取引履歴 を確認してもらうのが一番確実
Google検索で住所を入れる と、過去の販売広告のキャッシュが残っていることも（保証はない）
同じ物件が 短い期間で何度も売り出されている 場合は、何か理由がある可能性ありなので要注意

② 周辺の相場を把握しておく

一括査定や不動産ポータルで徒歩10分圏内の同条件物件価格を見る
提示価格が相場の±10%以内ならフェア
大幅に安い物件は何か理由がある（事故物件・地盤・嫌悪施設）

③ 自分の「絶対譲れない条件」を3つに絞る

全部叶えようとすると永遠に決められない
「南向き」「駅徒歩15分以内」「学区」みたいに3つに絞る
残りは「あれば嬉しいけど無くてもいい」で割り切る

持ち家の資産価値は「定期的にチェック」する

中古戸建てを買って住み始めたら、3年に1回くらいのペースで自宅の市場価値を一括査定でチェックするのがおすすめ。
毎年だとやり過ぎだけど、3年経つと相場も建物の劣化具合も変わるので、ちょうどいい間隔です。

値上がりしていたら売却の選択肢ができる
値下がりしていたら住み続ける戦略を強化
固定資産税の見直しヒントにもなる

詳しくは買ったばかりの自宅を一括査定に出した話に書いています。

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住宅ローンは「もげチェック」で借入条件を最適化

中古戸建ても新築と同じく住宅ローンが組めますが、金利・諸費用・繰上げ返済条件で総支払額が数百万円変わります。
私は住宅ローンを選ぶ前に「もげチェック」で複数の銀行を比較しました。

詳しくは住宅ローンを選ぶ前にもげチェックを使った話に。

まとめ：内見は「数」より「質」

中古戸建ての内見で大事なのは、たくさん見ることより、1件1件を深く見ること。

優先度	チェックポイント
🥇	給湯器・エアコンの設置年・寿命
🥈	雨漏りリスク（外壁・屋根・ベランダ）
🥉	床下・基礎の状態
④	周辺環境（時間帯を変えて2回内見）
⑤	隣家との境界・越境物
⑥	水圧・電気容量・通信インフラ
⑦	書類関係（保証書・点検記録・図面）

これを事前に頭に入れて内見すれば、「住んでみてからわかった」失敗のほとんどは防げます。

中古は新築と違って「現物が全て」。
逆に言えば、ちゃんと見れば「外れ物件」を避けられる。
新築のように「設計時の理想」と現実が乖離するリスクが少ないのが中古の魅力です。

中古戸建で後悔したくない人が内見でチェックすべき7つのポイント｜築3年購入者が実体験で語る